Huurders met huisdieren: hoe zit dat juist?

30 August 2018

Recent kwam minister Ben Weyts in de media vanwege een akkoord tussen hem en de Verenigde Eigenaars betreffende het houden van huisdieren in huurpanden. Hiermee claimt de minister een oplossing gevonden te hebben om huisdieren bij hun baasjes te houden bij het huren van een woning of appartement. In dit artikel geeft Immo Delbecque u meer informatie over het nieuwe akkoord, en hoe de vork aan de steel zit.

 

Vanwaar de onduidelijkheid?

Vooreerst dienen we terug te keren naar de basisbeginselen van het contractenrecht. Daar gaat het in essentie over: als men een huis of appartement huurt, ondertekent de huurder een contract. Daarmee geeft de huurder te kennen dat hij akkoord gaat met de verbintenissen waarover de partijen overeenstemming hebben bereikt. Als één van die voorwaarden is dat de huurder geen huisdieren mag houden, of dat desgevallend alleen mag mits uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder, moet hij zich daar in principe aan houden.

Tegelijkertijd stellen we vast dat er zich binnen de rechtspraak een belangrijke evolutie aftekent ten voordele van de huurder. Frequent wordt geoordeeld dat het houden van een huisdier wel degelijk een basisrecht uitmaakt dat niet zomaar contractueel kan worden ontnomen in het kader van een huurcontract. Hierdoor is een absoluut verbod in de huurovereenkomst tot het houden van huisdieren in het licht van die rechtspraak niet altijd gemakkelijk afdwingbaar zal zijn.

Een rechter die moet oordelen in een bepaalde zaak zal steeds naar de concrete omstandigheden kijken: een huisdier dat geen overlast veroorzaakt is niet hetzelfde als een huisdier dat dat wel doet.  Ook de plaats van het gehuurde goed (platteland versus stad) of de aard van het gehuurde goed kunnen een rol spelen bij de beoordeling. In elk geval zal de huurder tot naleving gehouden zijn van het artikel van het Burgerlijk Wetboek dat stelt dat hij het gehuurde goed als goede huisvader dient te gebruiken. Het houden van allerlei exotische, gevaarlijke dieren in een te kleine, onaangepaste ruimte zal allicht niet als dusdanig kunnen gekwalificeerd worden. Sowieso dreigt er discussie te ontstaan over wat het begrip ‘huisdier’ nu precies inhoudt.

 

Naar de toekomst toe

We moeten hoe dan ook vaststellen dat wordt geadviseerd om zich te houden aan een voorafgaandelijke schriftelijke toestemming door de eigenaar. Dat is ons inziens perfect logisch en verdedigbaar. Het houden van huisdieren heeft immers een impact op zowel de huurwoning als – in geval van een appartement – het gebouw in totaliteit. De voorafgaandelijke schriftelijke toestemming heeft tot doel om te garanderen dat de huurder hierover op zijn minst het gesprek aangaat met de verhuurder, teneinde hieromtrent tot duidelijke afspraken te komen. Eens te meer geldt het aloude adagio: ‘goede afspraken maken goede vrienden’.
Uiteraard neemt dit niet weg dat we moeten erkennen dat het risico bestaat dat de huurder zich bij een halsstarrige weigering vanwege de verhuurder tot de rechtbank wendt. Gezien de recente trends in de rechtspraak is de kans niet onbestaande dat de huurder daarbij in het gelijk wordt gesteld. Alles zal daarbij afhangen van de argumenten waarmee de verhuurder zijn weigering motiveert. Als de rechtspraak van de voorbije jaren ons hier iets leert, is dat het gaat om feitenkwesties, waarbij de rechter aandacht schenkt aan overlast, schade, vuil, impact op de leefbaarheid voor andere bewoners van het gebouw, geschiktheid van het pand, etcetera. Deze elementen proberen vatten in één clausule is een quasi onbegonnen werk. Daardoor limiteert men immers de verhuurder in de argumenten waarmee hij of zij gegrond een weigering zou kunnen onderbouwen.

 

Conclusie

Noch een automatische toelating, noch een automatische weigering lijken in de huidige context een adequate oplossing voor deze kwestie. Net om die reden lijkt een clausule die de voorafgaandelijke schriftelijke toestemming bevat ons inziens nog het beste aan de belangen van de partijen tegemoet te komen. Al dienen zowel huurder als verhuurder natuurlijk goed geïnformeerd te zijn over hoe deze clausule moet worden gelezen en toegepast. Als op het ogenblik van het afsluiten duidelijk is dat er toestemming wordt gegeven voor één specifiek huisdier, dan kan deze clausule uiteraard aangevuld worden om dit te specificeren.